Vendere Casa Privatamente Senza Agenzia e Gratis
La vendita del proprio immobile è molto delicata e richiede tempo, per questo la soluzione abituale è rivolgersi a un’agenzia che si occupa di tutte le operazioni necessarie.
Oggi, grazie al cambiamento in atto nel mercato immobiliare e soprattutto alla diffusione dell’uso di internet e dei portali immobiliari, vendere casa privatamente è diventato più semplice e comporta un risparmio (mediamente la commissione delle agenzie è il 3% sul prezzo di vendita cui va sommata l’IVA).
Tuttavia è molto importante essere preparati a intraprendere tutte le attività per vendere la casa con competenza e senza agenzia, poiché gli eventuali errori costano cari.
LA VALUTAZIONE DELL'IMMOBILE E IL PREZZO DI VENDITA
Il primo importante passaggio è la valutazione della casa che si desidera vendere.
Un elemento essenziale di cui tenere conto è che la valutazione immobiliare non deve obbligatoriamente coincidere con il prezzo di vendita della casa, ma può avere un margine di oscillazione verso l’alto o il basso.
Per fare una prima valutazione si possono consultare i dati della Banca dati delle quotazioni immobiliari forniti dall’Agenzia delle Entrate. In seguito, però, è meglio continuare la valutazione richiedendo l’intervento di un’agenzia o di un perito.
L’agenzia fornisce di norma un valore basato sul mercato presente e suggerisce un prezzo di vendita attuale, invece il tecnico indica il valore che l’immobile ha in sé.
Infine, per stabilire il prezzo di vendita si possono fare dei confronti con i dati forniti dalle camere di commercio e i prezzi delle case simili presenti sui portali on-line.
In questo modo si riuscirà a dare il giusto valore alla casa e a individuare un prezzo che non sia fuori mercato.
LA PREPARAZIONE DELLA CASA PER LA VENDITA IN FORMA PRIVATA
Per accogliere il potenziale acquirente è necessario che la casa sia in perfette condizioni.
Una casa senza problemi, pronta per essere abitata e che non necessita di modifiche o riparazioni è un valore aggiunto, perché in questo caso l’acquirente riesce con molta facilità a immedesimarsi nel nuovo immobile e non teme imprevisti.
Nei paesi anglosassoni esistono professionisti che si occupano proprio di preparare la casa esteticamente per la vendita, si chiamano home stager e si sono diffusi anche in Italia.
Di norma questi consulenti consigliano di: riordinare la casa, togliendo tutti quegli oggetti che si accumulano nel tempo, che fanno parte della nostra storia, ma che un potenziale acquirente potrebbe non comprendere e cogliere solo come ingombro; ridipingere le pareti; riparare le imperfezioni (es. un rubinetto che gocciola, un angolo smussato, ecc); liberare spazio, in modo che chi acquista possa immaginare come riempirlo.
Prima di ogni visita è bene aprire porte e finestre, spruzzare un deodorante per l’ambiente, lavare i vetri e aprire le tende per fare in modo che la luce metta in risalto l’ambiente.
Al termine della visita è bene lasciare al potenziale acquirente una piccola brochure con delle fotografie e con i dati essenziali della casa come l’ubicazione, il prezzo, la dimensione, il numero delle stanze ecc.
PROMUOVERE LA VENDITA DELLA CASA: SUL WEB E NON SOLO
Oggi il web è fondamentale per il settore immobiliare. Esistono diversi portali che consentono di inserire una presentazione della casa in vendita con il pagamento o meno di un canone.
Redigere il testo dell’annuncio è fondamentale: deve essere accattivante, comunicare il valore aggiunto dell’abitazione in vendita e avere immagini ben fatte (su come scrivere un annuncio leggi l’approfondimento che abbiamo redatto >> dettagli).
Si possono poi distribuire volantini o locandine in città, utilizzare il passaparola.
LA DOCUMENTAZIONE NECESSARIA PER LA COMPRAVENDITA
Per predisporre la vendita di una casa sono necessari alcuni documenti, eccoli in breve: la visura catastale storica dell’immobile; la planimetria della casa, dove sono presenti gli ambienti di cui è costituita; l’atto di provenienza; il certificato di agibilità, che serve per attestare che la casa è conforme a ogni parametro di sicurezza richiesto; le eventuali certificazioni che attestano che gli impianti rispettano i parametri stabiliti dalla legge; l’attestato di prestazione energetica (APE).
Nel caso in cui sulla casa ci sia un mutuo è necessario estinguerlo prima della vendita oppure l’acquirente si deve assumere l’onere delle rate ancora da pagare; inoltre è necessario fornire copia dell’ultima ricevuta di pagamento che attesti il regolare pagamento delle rate.
LE FASI DELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Definisci la tua strategia di vendita e determina le fasi della vendita. Di norma nella compravendita di una casa, anche privatamente, ci sono tre momenti essenziali:
- la proposta irrevocabile di acquisto
- il contratto preliminare o compromesso
- l’atto di compravendita ufficiale, detto anche rogito notarile
Seleziona i moduli da utilizzare per formulare la proposta d’acquisto ed il preliminare. Attenzione: questo è il passaggio più delicato dove qualsiasi errore costa molto caro.
La proposta irrevocabile viene inviata dall’acquirente al venditore, accompagnata da una somma di denaro in acconto sul prezzo della casa. Questo documento impegna l’acquirente all’acquisto della casa e deve contenere: i dati del venditore e dell’acquirente, l’indirizzo, la descrizione, il prezzo dell’immobile, i termini di pagamento e la data entro la quale il venditore deve accettare la proposta di acquisto.
Il contratto preliminare o compromesso è a tutti gli effetti una contratto che impegna le parti. Alcuni degli elementi che il contratto preliminare deve avere sono: i dati dell’acquirente e del venditore; il prezzo dell'immobile; i mezzi con cui si prevede di effettuare il pagamento e le relative scadenze; la descrizione della casa; la data della stipulazione del rogito; la presenza di eventuali vincoli (come ad esempio l’ipoteca); la regolarità nel rispetto delle norme edilizie; le condizioni in caso di rescissione; la data e la firma dei contraenti.
Tra questi elementi è molto importante la clausola penitenziale che permette ai due contraenti di recedere dal contratto, prima che sia redatto il rogito, pagando semplicemente una penale.
Nel rogito o atto di compravendita si ripetono gli accordi già scritti precedentemente con eventuali modifiche concordate nel frattempo. Il notaio deve controllare se esistono ipoteche o irregolarità edilizie. L'acquirente, al momento del rogito, deve fornire il denaro necessario per saldare l’acquisto, le imposte e la parcella del notaio.
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