Consigli Utili per Vendere Casa
Vendere la propria casa, in particolare modo se si vuole vendere agli stranieri, è un’operazione molto delicata, che deve essere affrontata avendo approfondito tutti i problemi che possono sopraggiungere.
Ecco i passaggi fondamentali da seguire e alcuni consigli per non sbagliare:
LA PREPARAZIONE DEI DOCUMENTI PRIMA DI TUTTO
Per vendere la propria casa, è molto importante avere tutte le carte in regola, cioè preparare tutta la documentazione utile e richiesta per legge. Vediamo quali sono i documenti e cosa è necessario fare per produrli:
- Atto di provenienza, che illustra da dove proviene la casa. Può essere l’atto di compravendita della casa, quello di successione, la donazione, il decreto di aggiudicazione se la casa proviene da un’asta, il permesso di costruire, l’attestato di usucapione.
- Tutti i dati catastali aggiornati cioè le planimetrie, le visure catastali storiche e la visura ipotecaria dell'immobile, che serve a verificare e certificare che la casa non è gravata da oneri, ipoteche, trascrizioni o decreti ingiuntivi. Attualmente grazie al servizio offerto dall'Agenzia delle Entrate, è possibile reperire tutti questi importanti documenti.
- Titoli abitativi edilizi, eventuali condoni, certificato di agibilità.
- Le certificazioni di conformità degli impianti della casa, seppur non obbligatorie: impianto elettrico, termico, idraulico.
- L’attestato di prestazione energetica o APE. Si tratta di un documento essenziale per ogni compravendita: viene rilasciato da un tecnico abilitato, iscritto al relativo albo, che attesta la prestazione e le caratteristiche energetiche di un immobile (casa, negozio, etc). Il documento è valido per 10 anni e deve essere aggiornato ogni volta che la casa subisce degli interventi che ne alterano la prestazione energetica.
- Il regolamento condominiale, se la casa che vuoi vendere agli stranieri o agli italiani, è all’interno di un condominio. Inoltre è bene includere una dichiarazione dell’amministratore di condominio che conferma la regolarità di tutti i pagamenti e che non vi sono liti o cause in corso. Questa dichiarazione, anche se non obbligatoria, può consentirti di dare sicurezza all’acquirente, facilitando la propensione all’acquisto dell’immobile che vuoi vendere.
- Se sulla casa che vuoi vendere c’è un mutuo dovrai presentare copia dell’ultima ricevuta di pagamento della rata o un documento equivalente che possa dimostrare l’effettivo pagamento delle rate.
LA VERIFICA DELLA CORRETTEZZA DELLA DOCUMENTAZIONE
Sembra banale, ma è molto importante verificare che i documenti relativi alla casa che si desidera vendere siano corretti.
In primo luogo è necessario che i dati anagrafici e catastali dell’atto di provenienza, delle visure e delle planimetrie coincidano, altrimenti la vendita verrà annullata.
E’ fondamentale, inoltre, che non ci sia differenza tra la planimetria catastale e lo stato reale della casa.
LA SCELTA DEL CANALE DI VENDITA: VENDERE PRIVATAMENTE O TRAMITE AGENZIA
Una volta preparata tutta la documentazione necessaria per la vendita dell’immobile arriva il momento della scelta del canale di vendita: in privato o con l’intervento di un’agenzia immobiliare.
Nel caso della vendita privata è importante scegliere con accuratezza i canali di comunicazione su cui promuovere la vendita della propria casa. Oggi i siti di compravendita immobiliare che offrono la possibilità di inserire annunci sono sempre più diffusi, quindi è importante fare una selezione. Prima di tutto è bene valutare quale sia il target di riferimento del sito su cui si vuole pubblicare: ci sono infatti siti specializzati nella vendita di immobili di lusso, altri di appartamenti, altri rivolti al pubblico straniero, altri ancora totalmente “generalisti”, che non si indirizzano a un particolare tipo di compratore.
In particolare se si sceglie di vendere un’immobile di lusso o al pubblico straniero è bene pubblicare su siti che siano specializzati in questi due ambiti: nel primo caso è bene verificare la qualità delle case in vendita, nel secondo caso è necessario valutare quali siano i canali promozionali che il sito utilizza nei confronti del pubblico estero.
La vendita tramite agenzia comporta ovviamente delle spese maggiori. D’altra parte consente di delegare totalmente l’attività di ricerca dell’acquirente, la sua valutazione e la gestione degli appuntamenti a un consulente.
Per scegliere il metodo migliore per la vendita è bene quindi analizzare prima di tutto l’impegno economico necessario, la visibilità che si vuole dare al proprio immobile, poi il tempo che si intende impegnare nell’attività di vendita.
IL PREZZO DI VENDITA: ATTENZIONE AL MERCATO
Prima di iniziare a promuovere la vendita della casa è necessario definire il prezzo di vendita dell’immobile. Per farlo è bene confrontare i prezzi degli immobili, fare una valutazione dell’immobile utilizzando i dati della Banca dati delle quotazioni immobiliari forniti dall’Agenzia delle Entrate e infine consultare un perito o un consulente immobiliare.
LA PREPARAZIONE DEL MATERIALE PROMOZIONALE
Qualunque sia la scelta del canale per vendere casa, è indispensabile realizzare del materiale promozionale da utilizzare per la vendita.
L’elemento più importante è costituito dalle fotografie: meglio se sono fatte da un fotografo professionista, devono descrivere la casa al meglio e saranno caricate sui siti oppure consegnate al consulente dell’agenzia per il primo contatto con il cliente.
Nel caso si scelga di vendere casa privatamente on-line è bene predisporre l’annuncio con cura (vedi l’articolo “Come Scrivere un Annuncio Immobiliare per Vendere Online”).
Sia per la vendita on-line sia per quella tramite agenzia può valere la pena realizzare una piccola brochure della casa con delle foto e delle descrizioni degli ambienti da consegnare al cliente al termine della visita.
LA PREPARAZIONE DELLA CASA PER LA VENDITA
L’abitazione deve essere in perfette condizioni prima di presentarla a un potenziale cliente. Tutto deve essere in ordine e pulito, vanno eliminati tutti gli oggetti superflui, gli esterni (dalla tinteggiatura al giardino a un eventuale garage) devono essere perfettamente curati.
Per essere certi di predisporre tutto nel modo migliore si può anche scegliere di affidarsi a un home stager, una sorta di “consulente dell’immagine della casa”, che sa indicare quali ambienti o elementi della casa debbano essere migliorati e come.
L'IDENTIFICAZIONE DEL CLIENTE: PRIMA E DURANTE LA PRESENTAZIONE DELLA CASA
Uno dei dubbi maggiori per chi decide di vendere casa è: come fare a distinguere tra chi è veramente interessato, chi perde tempo e chi magari ha cattive intenzioni? Solitamente la selezione viene fatta dall’agente immobiliare. Viceversa se hai deciso di vendere casa direttamente sarà bene raccogliere il maggior numero di informazioni sul cliente prima di farlo entrare in casa tua e fare tante domande per intuire se la sua situazione economica combacia con il prezzo della casa, evitando le domande dirette per non risultare offensivi.
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